Na hypotéku sa pripravte v predstihu. Čo banku o Vás zaujíma? 3 chyby, ktoré cestu k peniazom z banky môžu výrazne skomplikovať.

Aj keď sa o to často nehovorí, aj na hypotéku je sa dobré pripraviť v predstihu. Občas ma kontaktujú klienti, ktorí by radi financovali svoje bývanie úverom, no v banke ich odmietli. V mnohých prípadoch by sa tomu dalo predísť, ak by sa na hypotéku začali pripravovať v predstihu.

Svojim klientom odporúčam, prekonzultovať so mnou ich zámery ideálne 6 mesiacov v predstihu. Práve 6 mesiacov je doba, ktorá je pre väčšinu bánk smerodajná pri posudzovaní bonity (schopnosti splácať svoje záväzky) potenciálnych budúcich klientov banky.

Pri nezáväznej konzultácii s klientom v dostatočnom predstihu takto dokážeme predísť nepríjemným situáciám, ktoré niekedy končia aj zamietnutím žiadosti o úver.

Keď schvaľovateľ stojí pred rozhodnutím, či Vám žiadaný úver odklepne alebo nie , zohľadňuje viacero súvislostí, a to najmä:

Váš príjem:

Máte trvalý pracovný pomer? Alebo iný druh príjmu? Ako dlho ste zamestnaný? Máte zamestnanie na dobu určitú či dobu neurčitú?

Vo všeobecnosti platí, že banky majú radi ľudí, ktorí majú pravidelný príjem a sú zamestnaní na trvalý pracovný pomer. Pri akceptovaní príjmu z podnikania, prenájmu či iných štátnych dávok sa uplatňujú výrazné obmedzenia.

Výška Vašich záväzkov a ako ich splácate:

Ak ste v minulosti už splatili úver a splácali ste ho bez omeškaní, ste pre banku rovnako atraktívny a možno aj atraktívnejší než ten, kto ešte žiaden úver nikdy nemal. Ak máte záväzkov viacero, schvaľovateľ si vie skontrolovať, či ste uhrádzali splátky včas v tzv. SRBI-registri (Spoločný register bankových informácii).

Banky sledujú, ako splácate Vaše záväzky  spravidla za posledné 3 mesiace až po obdobie 1 roka. Pri omeškaniach na splátkach sa Vaša šanca na úspech výrazne znižuje, ale aj tam vedia niektoré banky pristúpiť na výnimku.

Vek, počet žiadateľov a ďalšie faktory:

Najpreferovanejšími klientami sú mladí ľudia okolo 30 roka života. Ideálne ak sú to manželia alebo partneri, ktorí žiadajú o hypotéku spolu. Ak o hypotéku žiadajú partneri, v očiach banky sú to dvaja produktívni ľudia, ktorí sa budú podieľať na splácaní záväzku a v prípade, že by jednému z nich vypadol príjem, druhý to potiahne za oboch.

Tým netvrdím, že ak žiadate o úver sám, Vaša žiadosť bude zamietnutá. Záležať bude hlavne od Vášho príjmu, výšky Vašich záväzkov a disciplíny pri ich splácaní.

Pre niektoré banky je plusovým bodom aj vysokoškolské vzdelanie. Zaradzujú Vás automaticky do vyššej ratingovej kategórie.

Veľký pozor aj na exekúcie. Pokiaľ je voči Vám vedená exekúcia, pre banky nie ste hodnoverný klient a neodporúčam žiadať o financovanie kým si existujúce exekúcie nevysporiadate. Aj po ukončení exekúcie sú tieto záznamy bankám dostupné a v takýchto prípadoch pristupujú jednotlivé banky dosť individuálne.

3 najčastejšie chyby, ktorým sa vyhnite, ak máte v pláne žiadať o úver:

• Pozor na zmenu zamestnania.

Pokiaľ máte v pláne zmeniť zamestnanie, alebo si ísť "oddýchnuť" na chvíľu na podporu, určite to nerobte aspoň 6 mesiacov pred požiadaním o úver. Pokiaľ máte možnosť si prilepšiť výplatu nadčasmi alebo inou formou, určite to bude vo Váš prospech, keďže výška možnej hypotéky závisí od výšky Vášho príjmu.

Ak sa Vám naskytne možnosť prestúpiť do pre Vás atraktívnejšieho dbajte o to, aby prechod do zamestnania bol plynulý. Žiadať o hypotéku budete ale až po 3 mesiacoch odrobených v novom zamestnaní.

• Pozor na nemocenskú dávku (PN)

Keď poberáte nemocenské, nepoberáte mzdu. A mzda za mesiac, keď ste boli chorý, býva spravidla nižšia. Takto si zhoršíte východiskovú situáciu pri podávaní žiadosti o úver do banky. V niektorých bankách síce na dni, ktoré ste boli pracovne neschopní prihliadajú a nezarátavajú ich pri výpočte Vašej priemernej mzdy. V niektorých bankách Vám ale nemocenské Vašu priemernú mzdu, ktorú si banka vyráta pre účel posúdenia Vašej žiadosti, zhorší.

Keď viete, že budete v dohľadnom čase žiadať o úver, v prípade potreby čerpajte namiesto nemocenského dovolenku a Váš mesačný príjem nebude ohrozený.

• Pozor na nedorozumenia a omeškanie pri splácaní kreditných kariet a povolených prečerpaní na bežnom účte

Ľudovo povedané, môžem ísť na bežnom účte do mínusu. Hovorí sa tomu povolené prečerpanie alebo kontokorentný úver. Radi to občas využívame.

Jednému môjmu klientovi sa stalo toto:

Na účte môže ísť do mínus 3000 €. Využil túto možnosť, keďže bol chvíľu bez príjmu a dané prostriedky sa mu hodili. Povolené prečerpanie je štandardne  nastavené tak, že keď ste na bežnom účte  v mínuse,  táto požičaná suma sa Vám navýši o úrok. Čim viac  z povoleného limitu vezmete, tým väčší Vám nabehne na  konci mesiaca úrok. Je to forma akejsi  krátkodobej pôžičky.

Môj klient si ale neuvedomil jednu vec. Požičaných 3000 € sa  úročí, takže o mesiac sa z povoleného limitu 3000 € dostal do nepovoleného prečerpania 3043 €. Jednoducho mu nabehli úroky a on si to neuvedomil . Keď ho na to listom následne upozornila banka, časť dlhu okamžite splatil a vymanil sa z nepovoleného limitu.

Lenže banka informáciu o omeškaní splátky postúpila úverovému registru a klient mal následne o 4 mesiace pri žiadosti o úver veľké problémy, keďže mal v Úverovom registri negatívny záznam.. Následne ma kontaktoval a podarilo sa nám spoločnými silami vybaviť v inej banke výnimku a úver bol schválený.

Odporúčam nečerpať nikdy maximum z povoleného prečerpania a strážiť si disciplínu pri splácaní daného produktu. To isté platí aj pre kreditnú kartu.

Tip na záver:

Ak by ste radi vedeli, čo všetko o Vás banky pri skúmaní žiadosti o hypotéku zistia, či máte za posledné roky nejaké negatívne záznamy v Úverovom registri, môžete požiadať o Výpis z Úverového registra tu.

Daný výpis Vám vedia vystaviť na počkanie alebo zaslať poštou. Takto získate dobrú predstavu o tom, ako banky vnímajú Vašu platobnú disciplínu. 

Ak by ste Vaše šance na získanie hypotéky radi prekonzultovali, budem rád ak sa na mňa obrátite. Konzultáciu Vám poskytnem bezplatne.